作者簡介

徐佳馨【最受信賴的房產專家】輔仁大學大眾傳播研究所碩士，世新大學廣電系電視組學士。學傳播卻因緣際會來到房產業，靠著自修、上課與不斷累積的經驗值，從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動，與買賣當中牽涉的複雜法規。現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人，先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家，TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。

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強力推薦理財生活通達人 夏韻芬房仲公會全國聯合會理事長 李同榮

章節目錄

增訂版序　不可不知的最新熱門房市議題前言　學會「買屋換屋」，才有機會翻身Part 1　買房子，該準備多少錢？01. 問題➊　沒有自備款，能買房子嗎？沒自備款休想買房子，認清現況才能規劃無論如何，你得先存到人生第一桶金房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗02. 問題➋　口袋要有多少錢，才夠付「自備款」？總價、自備款、貸款，三者通盤考量自備款不足時，買「預售屋」是個辦法「簽約金」會被沒收，買賣前必三思熟識的銀行都問問，必要時請對方鑑價公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率自備款很高，用「現金」和「屋況」議價空間03. 問題➌　每個月的房貸，該占薪水的幾成？「房貸」可占薪資的三分之一到二分之一100 萬房貸還20 年，每月攤還5,000 元04. 問題➍　你現在的薪水，可以買多少錢的房子？挑選的房屋總價，最好小於自備款和貸款總和貸得多未必還得起，務必謹慎估算05. 問題➎　你的房租，可以買多少錢的房子？想在台北市租屋？小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬把「房租」變成「房貸」，從無殼變有殼從小房子慢慢養起，有機會再換屋06. 問題➏　首購族，一定要知道的房貸優惠方案老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有「青年安心成家方案」102年起不再續辦「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制07. 問題➐　單身買房子，有優惠嗎？銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？單身者購屋，多存些自備款有益無害08. 問題➑　第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？方法1. 挑選房子之前，請把自己的籌碼重算一遍方法2. 透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數方法3. 如果有公教身分，就是低利率的最佳保障方法4. 貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣方法5. 不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓09. 問題➒　房貸類型比一比：「本金」和「利息」該先還哪一個？類型1. 指數型房貸：利率波動不大，上班族適用類型2. 理財型房貸：已還本金，可再借出類型3. 抵利型房貸：存款可抵房貸本金類型4. 利率遞減型房貸：多還本金換取利率減碼優惠類型5. 保障型房貸：設定利率上限，首購族有保障類型6. 固定型房貸：利率固定，方便長期規劃理財本金vs.利息，先還哪一種，意義大不同10. 問題➓　除了房子總價，有哪些隱藏費用？費用1. 契稅：建物發生轉移時，房屋現值的6％費用2. 規費：權利價值的0.1％費用3. 印花稅：針對房屋和土地的憑證收費費用4. 代書費：含簽約和登記，一筆約2萬元內費用5. 仲介費：買賣方加總不超過6％費用6. 分攤當年度房屋稅和地價稅：民間以交屋日為基準計算費用7. 申辦銀行貸款的相關費用：標準不一，記得討價還價費用8. 火險和地震險保費：關係銀行撥款，一定要辦費用9. 房子修繕費：建築基礎硬體處理不能省11. 申辦房貸六大步驟，你一定要知道步驟1. 提出房貸申請：選定最適合自己的房貸類型步驟2. 房屋鑑價：位置、屋況、裝潢、頂加，都列入評估步驟3. 貸款人背景審核：65歲以上無業，銀行可能緊縮貸款條件步驟4. 雙方對保：親赴銀行辦理開戶手續步驟5. 抵押權設定：通常是貸款金額的1.2倍步驟6. 銀行撥款：需先辦好火險與地震險12. 買不動產的三種節稅好方法，一定要學方法1. 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，價差5倍方法2. 兩年內再次購屋，「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」方法3. 「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額，最高30萬Part 2　看房子，該注意哪些問題？13. 擔心購屋後悔？選房之前，先問自己五個問題問題1. 未來十年，你想過怎樣的生活？問題2. 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型？問題3. 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？問題4. 你選擇和誰住得近一點？問題5. 你的自備款來自何方？14. 你的觀念正確嗎？買到「會賺錢」的好宅，三大祕訣大公開！祕訣1. 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！祕訣2. 從增值角度考量，市中心比郊區具有優勢祕訣3. 如果想買郊區，需注意交通替代性和話題性15. 八招必殺技，用「夢幻價格」買到理想好屋絕招1. 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭絕招2. 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居絕招3. 找出實際坪數總坪數裡含多少公設比？絕招4. 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度絕招5. 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本絕招6. 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據絕招7. 先議單價，再議總價，最後去零頭絕招8. 放低姿態，有時可以皆大歡喜16. 分析➊　買全新成屋，還是買舊房子？決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求新宅vs.舊屋，兩造優缺點比一比買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例淡定看待都更，老房子也有它美好的一面17. 分析➋　買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？購買預售屋的好處：自備款付款時間長&預先規劃內裝，省裝潢購買預售屋的最大擔心是：無法掌控施工品質、工程期不定提醒1. 「好建商」是購買預售屋的首要條件提醒2. 所有的承諾都須化為「白紙黑字」提醒3. 買預售屋要有履約保證機制18. 分析➌　在捷運線買房的兩迷思和兩定律迷思1. 追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？迷思2. 最好直接住在捷運站樓上？定律1. 高架式vs.地下式捷運，注意事項不同定律2. 有捷運vs.沒捷運，價格戰立見真章萬一買不起捷運宅，可以轉個彎做補救19. 分析➍　買大樓vs.買公寓，哪個比較好？大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服務大樓的「缺點」：單價高、公設多、需繳管理費公寓的「優點」：單價低、公設少，土地持分高公寓的「缺點」：無人負責公共事務、維修分攤吃力從稅金多寡，比較公寓和大樓的價值20. 分析➎　法拍屋、金拍屋和銀拍屋，這些房子，小老百姓能碰嗎？認識三者的不同，掌握資訊管道購買拍賣屋，4個缺點不可不知拍賣屋想檢便宜，得等二拍購買法拍屋前再次叮嚀，請注意以下6件事21. 分析➏　小車位大學問！平面vs.機械，該選哪一種？從投資角度看，買車位未必划算「平面車位」的優點和缺點「機械車位」的優點和缺點車位沒有權狀，不能外賣22. 學會七種看屋技巧，你也是獵屋高手技巧1. 看屋時間點很重要，不同時段透露不同訊息技巧2. 實際測量棟距，以及房子到車站或學校的距離技巧3. 漏水是大麻煩，一定要謹慎察看技巧4. 格局方正最討喜，房屋座向也有意義技巧5. 把可能是「公設陷阱」的項目條列出來技巧6. 看屋時，一定要帶的4個東西技巧7. 看屋時，一定要做的5個動作Part 3　如何選擇有良心的好房仲？23. 為什麼買屋、賣屋都要找仲介？買方需要房仲的3個理由：沒時間、找專業、有保障賣方需要房仲的2個理由：有保障、省麻煩委託房仲業者，從這3個角度思考委託房仲時，要簽專任約還是一般約24. 買房子只能靠仲介？如何自己找？這種情況可以自行找房：目標地區明確找房子之前該具備的3種本事給自行購屋者的2點建議25. 房仲話術大揭密！四種你一定要知道的事話術1. 「屋主被外派去大陸所以賣房子」➞從房屋細節思考真實性話術2. 「從車站走回家只要5分鐘」➞自己走過一次最準話術3. 「今天早上有人出價斡旋了」➞冷處理，別隨之起舞話術4. 「屋主開的價在這一帶算很低」➞上實價登錄網站見真章26. 除了把價格殺到底，還能為自己爭取什麼？最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次中古屋：殺價無望，請屋主把部分家具留下吧！預售屋：可要求更多！約定好的全部寫進合約中新成屋：最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送27. 買房子有黃金時段嗎？把握這二種情況下的議價空間！建案初期為營造熱銷，議價較有希望新成屋代銷即將結束，最後幾戶便宜賣Part 4　掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的四個要點看懂買屋流程圖，讓你輕鬆掌握全局！28. 要點➊　「成屋買賣定型化契約」，一定要簽成屋買賣定型化契約應記載15個事項，其中六項包括成屋買賣定型化契約不得記載7個事項建商須以書面列清，讓訊息更加透明化29. 要點➋　議價簽約之前，務必要確認的五件事確認1. 不會買到海砂屋確認2. 不會買到輻射屋確認3. 不會買到凶宅確認4. 事先打聽社區規範確認5. 看屋時檢查這些施工品質30. 要點➌　議價簽約之前，不可忽視的五項權益權益1. 決定簽要約書或付斡旋金權益2. 絕對不為任何理由放棄合約審閱期權益3. 監督房仲和代書徹底落實「產權調查」權益4. 事先打聽清楚可能會產生哪些費用權益5. 簽本票時要注意的事情31. 要點➍　交屋時確認五件事，免除日後糾紛確認1. 銀行撥款時間和金額確認2. 再次檢查「風火水電光」5大屋況確認3. 交接權狀和鑰匙要確實確認4. 核算該與賣方分攤的費用明細確認5. 核算代書與房仲經手的開支和服務費Part 5　留意3個細節，第一次賣屋就上手32. 細節➊　從賣屋立場，專任約和一般約哪個好？這些情況下，還是委託給仲介吧！若選一般約，要小心別一屋二賣若選專任約，別忘了要求廣告程度物件愈具特殊性，愈適合專任約33. 細節➋　為房子增值的六件事，一定要做！行動1. 了解市場行情，開價既有利又合理行動2. 提出想法，協助房仲找到介紹切入點行動3. 事先做些簡單的美化，增強價值行動4. 進行修繕，找有保固的公司來做行動5. 展開帶看前，把敏感的東西先移除行動6. 提供承諾，必要時願做履約保證34. 細節➌　簽約交屋之際，賣方要注意的五件事注意1. 約定房屋價金的付款方式和期限注意2. 事先詢問代書有關土地增值稅注意3. 重購退稅和奢侈稅，你搞清楚了嗎？注意4. 房地合一將上路，選擇申報財產交易所得稅要注意注意5. 合約寫得愈清楚，交屋時糾紛愈少35. 不想委託仲介，先確認房屋的自售條件條件1. 符合這4個不想委託房仲賣屋的主因嗎？條件2. 這2大自售房屋常循的管道，對你來說可行嗎？條件3. 給自售者的4點建議，再仔細考慮Part 6　避免八個常見糾紛，別讓新屋美夢變訴訟噩夢！36. 案例➊　花大錢買了停車位，停進去卻打不開門！車位過於狹窄，只有紙片人才能用對策：要求試停，合約上要求保證車位大小注意1. 車位被灌入總坪數，形成低單價的假象注意2. 算一算，你到底花了多少錢買車位？37. 案例➋　貸款未達預期成數，沒錢履約變成違約！銀行評鑑後貸款成數未達預期，打碎成家夢對策：請於合約中加註「萬一房屋貸款成數不足……」當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」38. 案例➌　預售屋建商跑路，或是錢給了大半，拖拖拉拉交不了屋！訂婚前買的房子，孩子要上學了還沒蓋好對策：履約保證保障消費者，「建商跑路」糾紛降低39. 案例➍　屋主只准晚上看屋，過戶後卻發現……白天看屋，居然看見「另一個世界」注意1. 光天化日之下，你能看得更清楚注意2. 晚上看屋，無法察覺採光是否良好40. 案例➎　白天看起來是安靜社區，晚上卻成夜市？交屋後才曉得，每週有三天樓下是夜市白天是安靜社區，晚上竟暗藏春色對策：多花時間，每個時段都去看看41. 案例➏　陽台上的白襯衫，為什麼經常髒髒的？買新房子後，白襯衫都得送洗注意你的不在意，可能讓房子日後找不到新買主對策：嫌惡設施人人厭，將來可能得加註42. 案例➐　誰都不想買出過事的房子！買到凶宅怎麼辦？指明「不要死過人的房子」，卻把凶宅賣給我！對策：「不要死過人的房子」，買新成屋較保險43. 案例➑　遇到詐騙型房仲，只能自認倒楣？付了斡旋金之後，房仲竟然消失了！注意賣方、買方，都有可能是山寨版！對策：確保權益，簽約、付款最好在房仲公司進行結語　買賣房屋的價值，在人與人的互動，不只是金錢