作者簡介

蘇于修一個右手拿筆、左手玩行銷，三不五時當老闆手沖咖啡的組合型人。畢業於臺大中文系，在英國Warwick攻讀文創產業研究所（Creative and Media Enterprises）。教過英文、當過記者及公關、寫過房地產廣告，並曾在《天下雜誌》、《康健雜誌》、學學文創志業等公司擔任行銷主管。持續筆耕多年，陸續出版《北海道JR之旅》、《走吧，去捷克！》、《文創20+我們依然在路上》（合著）等書，亦編採《如夢之夢》、《尋•安心幸福味》、《康健－超高齡社會白皮書》等，作品散見各媒體平台。有鑑於購屋資訊多如海，決定密訪關鍵證人，同時深入各銷售現場看屋當奧客，發揮記者的研究精神，幫自己跟讀者弄清楚買房子到底有哪些眉角，希望大家都能找到適合自己的房子。因為出版本書，也順利成為有殼蝸牛！2013年創立「寬璞有限公司」，2016年開設「在一起One&Together」，2017年起發起「板橋文昌街生活學堂」地方創生活動，虛實整合，讓採訪量能成為匯聚美好人事物的可能。蘇于修的人間沙龍：https://vocus.cc/salon/on-earth

作者自序

從一張白紙開始學購屋是的，出版《【圖解】房子就這樣買》後，我真的如願成為有殼蝸牛一族了！最新出版的增訂版不但修正文中舊的數據與政策，也針對最熱門的平均地權條例、青年安心成家等政策提出分析跟建議。出書前，處於想買房子的階段，更能體會購屋新鮮人對於買房子這件大事會有的焦慮、不確定和疑惑，「對方會騙我嗎？我會不會買貴了？要怎麼議價？我會不會買到有問題的房子？」魔鬼就在細節裡，每一個小問題都是攸關能否買到好房子的大問題。寫書時，上網爬文研究大家的購屋疑惑成了例行工作、找人脈貼身採訪近十位房地產專家、參加不動產研討會與講座、大量閱讀房地產相關書籍雜誌，還有扮演奧客深入預售屋、新成屋跟中古屋現場、設法找出黑心唬人的伎倆⋯⋯，抽絲剝繭找解答，過程簡直跟福爾摩斯探案一樣精采。仔細算一算，這兩年大概看了超過一百間房子，當你遇見屬於你的那一間時，心中自然浮現「叮咚！」的賓果聲，直覺告訴我，就是它了。置產後，身旁許多朋友鬆了一口氣，因為，哪有作者是先寫書後買屋的啊。不過，好在有這趟認真鑽研的過程，讓我看屋的精準度大幅提升，腦海三不五時浮現書中對讀者的提醒，該怎麼問問題、該檢查哪些細節、該如何審視自己真正的購屋需求，面對似是而非的購屋話術跟形形色色的房仲甜言蜜語，也更有抵抗力。拜實價登錄之賜，價格透明度大幅提升，議價的過程也相對順利。因為房仲跟屋主是好友，我突發奇想採用「總價式」的議價方式，請房仲跟屋主溝通，總金額必須包含房價、仲介費跟支付代書的各種稅費；房仲於是得精打細算扣除必須繳交給政府跟代書的費用後的利潤空間，經過三次議價，最後仍卡在每坪還要少1萬元的差距，我使出退客廳家具跟「盧」功，終於成交，當然，屋主沒有很開心，因為我砍了150萬，約1成5。我想選一個看得見藍天綠地的地方落腳，當時心裡還有點猶豫小環境太熱鬧，但是研究過政府的都市規劃，購屋地點即將進行綠美化工程，河道也將清淤。於是心一橫，決定請房仲斡旋。令人振奮的是，交屋後一週，門前巷道就張貼出整治公告，原本的公有停車場即將變成小公園，鐵圍籬也會變成自行車道。再次證明：購屋前做功課是必要的。花一點時間了解你有興趣案子的周邊都市計畫；絕對是購屋的必要功課！交屋前後是最忙碌的時刻，找適合的銀行、決定繳交貸款的方式、請銀行鑑價、檢查房子的原況、簽約、相互退補水電費等。再次提醒大家，中古屋的自備款絕不是帳面上的2到3成，而是銀行鑑價結果的成數。換言之，1000萬的房子，若銀行鑑價只有900萬的價值，以貸款 7成5計算，銀行只會貸給你675萬，實際的自備款是350萬而非250萬！許多人問我何時是最好的購屋時機？我想，房價總在起伏波動中，沒有人能預測下一波低點會在何時發生，若你是以自住為出發點，評估過目前的政策走向、當地的實價登錄行情與未來發展性等因素後，在經濟能力許可的範圍內，大膽開出你的期望值，只要對方能接受，就是最好的購屋時機！然後，就像祕密法則所說的，當你許下心願後，宇宙就會吸引所有的力量來幫助你完成夢想。寫書時，朋友牽引著朋友，讓我深入購屋現場，編輯的同學的弟弟、在代銷工作的朋友的同事、就連建築師跟神祕的投資客，也都是透過這種ABC的連環關係而幸運地採訪到。對於大家不藏私的傾囊相授，除了感謝還是感謝。這諸多的偶然與巧合說明了一件事：這個世界不只有黑心，還有更多人「願意幫助大家買到好房子」。《【圖解】房子就這樣買》經歷過二次增訂版，這次是15週年版，除了感謝大家的支持，也深刻感受到購屋者的焦慮；這次我花了近10個月重新查核最新法規跟數字，驚嚇與感嘆初版時的房價與現今的差距，也更覺得有責任要讓讀者透過本書，避開購屋地雷，買到心中的理想宅！而且，如果我能從白紙變成懂得購屋之道，相信讀完本書收錄的問題後，你一定也可以。祝福你！

章節目錄

【增訂版序】從一張白紙開始學購屋購屋流程快易通Part 1 開始做準備Q1 購屋前要先思考的5W1HQ2 你做好購屋SWOT分析了嗎？Q3 茫茫大海，上哪兒找購屋資訊Q4 誰的話能信？不同購屋管道優缺比一比Q5 看圖說故事，透析廣告照片的奇幻術Q6 說文解字，透析廣告神奇的文字遊戲Q7 看不懂中古屋文宣嗎？Q8 如何破解電視與網路的房地產廣告？Q9 如何看透雜誌的房地產廣告？Q10 如何了解建商信譽？Q11 跟誰買房比較好？Q12 你為什麼想買房子？Q13 你想買哪一種房子？Q14 還有誰要住進來？Q15 住哪裡好，地段真的是王道嗎？Q16 住哪裡好，哪一類的房子勝出？Q17 頭期款從哪裡來？Q18 何時是最佳購屋時機？Q19 【真心人物】用時間換取空間跟金錢〔眼光精準的上班族媽媽真心話〕Part 2 出發去探索Q20 預售屋、新成屋、中古屋優缺超級比一比 Q21 買自地自建自售的房子好不好？Q22 月薪只有5萬，買得起房子嗎？Q23 到底要準備多少頭期款和貸款才夠？Q24 到站就到家，該買超夯的捷運宅嗎？Q25 一層當兩層用，夾層屋可以買嗎？Q26 小心被舉報，要怎麼選有頂樓加蓋的房子？Q27 買山坡地住宅要注意哪些事？Q28 買可能都市更新的房子有哪些風險？Q29 聽說買法拍、銀拍、金拍屋可以撿到大便宜？Q30 戶外風水有哪五大禁忌？Q31 室內風水的十大禁忌？Q32 玄之又玄的購屋五行學Q33【真心人物】蓋厝是良心事業〔一位自建自售地主的良心話〕Part 3 累積實戰經驗Q34 看房子到底要看些什麼？Q35 買房子要了解的自然環境問題 Q36 孟母為何三遷？買房子要注意的周遭環境問題Q37 透視裝潢，看見房子的真面目Q38 要怎麼知道坪數沒灌水？Q39 哪些是討人厭的嫌惡設施？Q40 什麼是格局好的房子？Q41 一定要懂的兩張圖（1）：原建照平面圖Q42 一定要懂的兩張圖（2）：彩線圖Q43 平面設計圖沒告訴你的事Q44 如何聰明看懂建材？Q45 是否有不怕地震的房子？Q46. RC、SRC、SS是什麼？哪一種比較厲害？Q47 你家位在斷層帶上嗎？Q48【真心人物】買房子首重結構安全〔一位建築師的真心話〕Part 4深入房價現場Q49 哪些是值得買的好房子？Q50 哪些是可能會貶值的房子？Q51 漲還是跌？影響房價的因素有哪些？Q52 房價是如何決定的？Q53 你買貴了嗎？要怎麼調查成交行情？Q54 土地一坪的售價，和房價有什麼關係？Q55 神祕的低總價？特區價為何差很大？Q56 荷包保衛戰，要怎麼殺價？Q57【真心人物】調查房地產行情，我最行〔一位代銷公司研究員的真心話〕Part 5 有夢最美預售屋Q58 走進預售中心會發生哪些新鮮事？Q59 你知道預售屋最愛用哪些迷魂大法嗎？Q60 熱鬧的現場，大家都來搶房子了嗎？Q61 買一個夢，預售屋要注意哪些事？Q62 看不見的未來，建商愛畫哪些大餅？Q63 如何確保預售屋蓋的跟說的一樣好？Q64 小心再小心，買預售屋容易忽略的問題Q65 我反悔了，該怎麼辦？Q66【真心人物】尋找一棟令人安心的好房子〔一位知名建商的真心話〕Part 6 嶄新亮麗新成屋Q67 看預售屋，跑單人員最愛找你做的事？Q68 要怎麼看新成屋〔外在篇〕Q69 要怎麼看新成屋〔內在篇〕Q70 讓人又愛又恨的公設Q71 你買到的是爛停車位嗎？Q72 除了豪宅外，哪些房子比較貴？Q73 保留戶、廣告戶、本棟最後一戶的玄機？Q74【真心人物】下午茶皇后的房地產投資術〔一位家庭主婦的真心話〕Part 7 五花八門中古屋Q75 房仲可以幫忙哪些事？Q76 混亂的中古屋看屋實況Q77 找出中古屋的內外眉角Q78 小心！你買的是凶宅嗎？Q79 你買的是海砂屋、輻射屋嗎？Q80 買中古屋還有哪些隱形費用？Q81 房仲愛用的話術和伎倆？Q82 仲介費有哪些玄機？Q83 斡旋金和要約書有何不同？哪種好？Q84 如何看懂產權調查和謄本？Q85 【真心人物】讓優質房仲幫你安心成家〔一位優質房仲的真心話〕Part 8 弄懂交屋流程Q86 新成屋、中古屋、預售屋的買賣流程有哪些？Q87 中古屋「現況交屋」要注意的事？Q88 當預售屋變新成屋，要如何驗收？Q89 如何避開黑心代書，找到好地政士？Q90 找地政士代辦好，還是自己來？費用怎麼算？Q91 萬萬稅，買賣雙方各自要付哪些費用？Q92 買房子也能節稅嗎？Q93 交屋後如果有糾紛怎麼辦？Q94 【真心人物】幫購屋者監督把關的另一雙眼睛〔一位地政士的真心話〕Part 9 精打細算看貸款Q95 可以辦房貸的機構有哪些？Q96 如何跟金融機構打交道？貸款要準備哪些資料？Q97 如何挑選最有利的房貸產品？Q98 哪一種還款方式最划算？Q99 青年安心成家優惠貸款大利多！Q100大利多！自購住宅房貸利息補貼省很大Part 10 買屋甘苦心內話Q101 夫妻會因為哪些房事問題吵架？Q102 買房子，誰做主？Q103 要找哪些人一起來看房子？Q104 買房子的錢誰出？Q105 要登記在誰的名下？Q106 買房後，長輩突然說想搬過來住怎麼辦？Q107 實價登錄，房價現形記Q108 不可不知的不動產相關法規Part 11 有關房子的最熱議題Hot 1 40年房貸，貸貸貸不完？Hot 2 買間房子好養老？Hot 3 買乙工屋好不好？Hot 4 千萬買小新窩，還是買大老宅？Hot 5 體貼新政策與好用小工具