PartI 黑心投資客的17招炒房密技

1 全民公敵‧無所不在：不要買到讓你吐血的黑心投資屋

2 富爸爸之有錢人的大陰謀︰中古屋獲利五成開價法

3 投資客的黑心裝潢術（上）：老公寓、華廈的拉皮遮瑕法

4 投資客的黑心裝潢術（中）：豪宅專屬「重裝修山寨法」

5 投資客的黑心裝潢術（下）：男女大不同之「性別裝修法」

6 這些事等投資客來教，學費很貴！（上）：假自住、假租約騙到高房價

7 這些事等投資客來教，學費很貴！（下）：大咖找仲介，小咖募學徒

8 投資客的房地產致富全書（上）：我愛上流搞豪宅

9 投資客的房地產致富全書（中）：結盟建商，預售屋掃貨賺翻天

10投資客的房地產致富全書（下）：租金、房價兩頭賺的店面投資學

11投資客的總裁人生（上）：看緊你的斡旋金，少碰「投客房仲」！

12投資客的總裁人生（下）：標地養地，我就是建商！

13里長伯仔是貴人：培養眼線，第一手搶進便宜屋

14「都更」煉金術：「天價」滿天飛，老公寓變期貨

15阿公阿嬤請你們也保重：投資客收購釘子戶賤招大公開

16Google時代一定要查到底的變身術：你確定沒買到違建或凶宅？

17媽媽桑的思考帽：你聽都沒聽過的另類投資客

PartII Sway教你買屋談判術

1 海鮮店理論：和房仲過招，主動出擊才有好物件

2 選地段，看「娘家」：別讓仲介幫你挑地點

3 中古大樓：從外到內，八個重點

4 中古公寓：由下而上，六個細節

5 透天別墅：精打細算，四大要件

6 終極殺價指南(一)：預售屋，打心理戰

7 終極殺價指南（二）：中古屋，多管齊下好議價

附錄1 看屋一定要帶的隨身小工具

附錄2 Sway教你挑好宅：中古屋、透天厝看屋導覽彩色圖解

【番外篇】《黑心建商的告白》升級版：破解建商話術的三堂課

1 防震不防裂，黑心制震大樓裂、裂、裂！

2 沒有一百分的建商，只有六十分的建商！

3 再破解！「反反制」黑心建商話術

◆投資客教你的黑心裝潢術（一）

輕裝修遮瑕法：黑心天花板、石英磚和油漆怎麼搞

以買賣房屋為樂趣、賺大錢為任務的投資客，賣掉房屋賺一筆，跟同行比賺的多，才是他們活下去的動力，你要想想，投資客的朋友都是投資客，誰想要被說：「那個小明啊，賣掉一戶房子只賺了一百萬元，真遜！」這種話要是傳了出去，豈不讓投資客江湖大哥們笑話，我看他從此要退出投資客的行列了。

前面第一章開宗明義就講，投資客賣屋絕對不是賺那種正常企業15%的正常獲利，他們要暴利賺，一次賺個五成，要做到這一點，「貨」進來以後，先不管如何賣，第一件事，先裝修。

投資客裝潢第一招就是入門款的『輕裝修』，把屋況噁心亂七八糟的房屋，簡單包裝。首先，漆上便宜的油漆，這招投資客從黑心建商那邊偷學過來，用這麼多年還是很好用。人家二底三度連工帶料一坪要花五百到八百元，三十坪大約花個兩~三萬元很正常。黑心的呢？就只有一度，一坪多少？沒有算坪的，算工，兩個油漆工人五千元，噴噴漆一天就完成，花費大概八千元就搞定，省下三倍錢！

上次看到一位笨的投資客上新聞，有房仲把房屋漆成藍色，就是一個經典的爛例子，那是不入流的作法，漆成藍色、墨綠色甚至黑色，誰看了也知道有問題想遮瑕疵，老練利害投資客會漆成米白色，既溫馨又美麗大方，誰買了都可以幻想省掉裝潢錢直接入住，可是那屋內的氣味真是難聞，又臭又刺鼻，沒五分鐘眼睛就會流出眼淚，刺鼻的是油漆，香的是廉價芳香劑，下次你看屋的時候，聞到又刺又香的味道，就是這類的黑心屋。

要開始講到重點了，天花板是黑心投資客裝修的奧義，很重要。有些老房屋根本沒有天花板，投資客的裝潢就一定會搞個「間接照明法」，先在水泥表面直接釘上一層薄薄的夾板，接著順著樑柱在四周繞一圈作一層木作天花板，並且在裡面藏著間接燈光，極簡風格的天花板配合「一度」的米白噴漆，燈光一開好溫馨，誰看了都會喜歡，又是個買家具就可以輕鬆入住的黑心投資屋。

這種速成天花板的功能，就是把壁癌蓋住的重要工具，你想，老房子的角落難免會漏水，住個幾十年加上地震搖來搖去，漏水油漆剝落，很正常。要修可是很花錢，修壁癌一個小角落就要花上好幾萬元，還要跟樓上樓下的鄰居吵架溝通，黑心投資客怎可能花錢修呢？釘個木板就解決啦，只要不是那種稀哩嘩啦的漏法，木板都還能撐上一段時間，所以，有漏水這樣搞，天花板裂開來了也這樣搞，遇到海砂屋油漆根本上不去，更這樣搞，天花板實在是太好用了。

薄薄的夾板好用的地方還不只用在天花板，我看過那種貼全新壁紙的房屋，每面牆敲一敲都是木板，就連鋁門窗旁的窗台、轉角，也都釘上木板再貼上壁紙，你想想，如果牆壁沒問題，屋主真要用壁紙裝潢，直接貼就好了，釘夾板還要多花錢，這招擺明就是要遮狀況嚴重且無所不在的壁癌。

天花板和牆壁都解決了，地板也會重新鋪上拋光石英磚，拋光石英轉怎樣搞？照理說，應該是把舊的地磚通通挖起來，接著打掉一層結構水泥面，然後才是濕式施工法或乾式施工法，鋪砂、上黏著劑、放地磚、量水平等等，光是地板敲除就要花個幾萬元，也要花上好幾天的時間，黑心屋呢，不用！管他本來是啥死人骨頭磚，用地鑽畫出刻痕就算有一點良心了，直接鋪了唄，也不量水平，黑心建商會用的他都會用，大陸地磚是他們的最愛，國產連工帶料一坪大約三千至五千元，黑心的只要一坪二千元，這又省了一半。

黑心鋪法最大的好處，除了省錢，也快速，良心的要花一天敲除，三五天慢慢鋪，黑心的只要一天就大功告成。可是，你放了桌子會不平，再來個地震或是熱脹冷縮，地板就會裂開，下面搞不好就埋著噁心的菸蒂、用過的衛生紙、工人亂丟的手套。不信？下次去看這種房屋的時候，帶一顆鋼珠就知道了，跟水往低處流的道理一樣，往地上一放就開始往低的方向滾。

◆投資客教你的黑心裝潢術（二）

輕裝修遮瑕法：水管、電線、廚房，無處不黑心

一般居家裝潢廁所非常重要，做不好以後漏水可是非常麻煩，不過黑心投資客同樣秉持著簡單搞搞、大方呈現的精神。老房屋內可能是馬賽克磁磚、地板，換！看起來就是會漏水的噁心馬桶，換！換成山寨版的馬桶。窗戶，換！用看起來很像氣密窗的便宜鋁門窗。可是，最重要的管線，比如電線都沒換，要多老有多老，水管也可能本來就漏水，當然繼續給他漏，反正看起來乾乾淨淨就好。

這裡必須要告訴各位一個Knowhow，有去過五星級旅館的請舉手！好，通通舉手，黑心屋就是搞成那個德行，有玻璃的淋浴拉門，有大片的高級壁磚，有石材檯面的洗手台，好的，那個便宜的淋浴拉門，用了很爛的強化玻璃，長時間的忽冷忽熱，會因為熱脹冷縮而有自爆的危險；那個有石材檯面的洗手台，過了半年水龍頭就卡住了，因為用的是大陸來的山寨水龍頭；洗手台下方一定有個收納櫃，看起來真的又實用又夢幻，結果，不用半年就開始漏水，那個櫃子根本不防潮，馬上發霉加上膨脹變型；做浴室一定會用到的矽利康，黑心投資客才不會給你花大錢用具抗霉防潮的，日子一久一定長斑，你用什麼強力清潔劑都刷不掉；天花板本來應該用防霉的，不過黑心屋頂多用爛木板加上油漆，幾個月後又是發霉膨脹；馬桶，好啦，山寨版的你本來就知道，每次使用都會黏東西。

廚房呢？自然是黑心工廠的沒牌貨，配上人造石檯面，看來一樣閃亮亮，但問題在於那個櫃子跟抽油煙機。廚櫃必須表面防油汙，裡面防潮，才不會用了一年就木板膨脹裂開，整個檯面變型，所以稍有品牌的廚具大約三公尺就要五萬到十萬元，但是黑心貨用的不是廚具的櫃體，而是一般的密集板櫃子，沒有防水，沒有防蟑螂，你洗好的鍋碗瓢盆若不乾燥就收入櫃子，櫃內馬上發霉，而水槽旁邊的矽利康，也不會用防霉型，一定只是普通的，你洗碗後不擦乾，半年就有霉斑，用啥去霉劑都沒用。

抽油煙機有啥問題嗎？看起來好好的阿，也可以開，問題是，你看房子會爬到天花板，看油煙的管子有沒有接出去嗎？運氣好的房子可能廚房旁邊就是陽台，頂多陽台有油煙味，運氣不好的，你的廚房天花板即將是最好的集油器，你可能會覺得抽油煙機不夠力，這年頭，小家庭並不經常開伙，等到你媽媽幫你坐月子、你婆婆幫你帶小孩，才會發現，這已經過了好幾年啦。

最重要的電線，當作壓軸好戲。誰看房屋，會數一數插座有多少？可能比較精明的人，會留意床邊啦、電視牆等地方，有沒有足夠的插座，宅一點的男人，可能只會看有沒有網路線跟電視線，可是，誰會打開那個「不裂加」總開關？有誰會帶個電表去看房子，測試一下哪個插座有沒有電？沒有。

所以黑心投資屋，他的插座是假的，他的電線沒有重拉，有增加插座的，只是從這個插座多拉一條線到那個插座。標準作業方式，是在牆壁裡面埋絕緣塑膠管，然後從總開關先作一個開關，再拉有經過國家標準檢驗局驗過的電線，拉到你的房間、你的客廳、你的廁所，這樣萬一電線中間斷了，還有機會補救。黑心的呢，只是從附近的插座，拉一條阿沙布魯品牌的電線，接到新的插座，運氣好有電，運氣不好電線斷了，自然就沒電，這還事小，萬一電壓不穩產生火花，可是會有火災的危險。

還有一個問題，因為黑心投資屋沒有重拉電線，沒有增加開關以及容量，當你在用電鍋、用微波爐的時候，如果，再來個果汁機，可能廚房的電量就會爆量，而且，萬一這條電線經過你的房間，誰去開個吹風機，一定馬上爆量而跳電。會跳電還算好的，起碼代表你的變壓器還有用，萬一燒起來？當你洗完澡之後，準備插上刮鬍刀或是吹個頭髮，空氣瀰漫著濕氣，接著，漏電？

這就是黑心投資客裝修的奧義！把原本噁心的房子，搞得乾乾淨淨的，管他曾經噴過血，壁癌嚴重到像下雪，油漆一塗，全部乾淨明亮又大方。至於這個乾淨可以撐多久，隨便啦。

所以你還以為買到夢想家，只要買一點傢俱就可以輕鬆入住投資客的房子？沒這麼容易！一般人看房屋只有一、兩個小時，誰會在一天看了五間房屋後，還會仔細一間間的用力看呢？牆面有沒有平整？不知道，也許油漆裡面還鑲著壁紙屑，馬桶不太通，或是用個兩次按鈕就壞了，好看的水龍頭，打開來水跟小便一樣涓涓細流呢。

《黑心建商的告白》狂賣10萬本，《黑心投資客炒房告白》2011年震撼登場！

台灣房市一年成交幾十萬戶，有70%都是中古屋。

在這個投資客橫行的年代，一不小心就會變成冤大頭！

－－從選點到殺價，一定要懂的老公寓、中古屋、透天厝坑錢陷阱－－

你知道，投資屋是加價五成再出售嗎？

你能識破投資客「黑心裝潢術」嗎？

人人都想買到「屋主正好欠錢所以價格低」、因為「保養好所以屋況美」、不漏水沒壁癌、還要誠信交易的好房子，別傻了，哪有這麼多「正好」！事實是，當買方，注定得跟投資客鬥法，除非你去廟裡拜，否則就乖乖做功課吧！

多花冤枉錢事小、買到黑心拉皮屋事大，更慘的是買到違建或兇宅還不自知！《黑心投資客炒房告白》公開投資客黑心伎倆的17堂課，教你要如何降低風險、掌握議價空間。

★看仔細─拉皮裝潢術、新聞炒作法、高低價差法、房仲聯賣法、假合約假成交…黑心投資客的慣用伎倆全曝光！

★請小心─Sway 教你買屋與議價，中古大樓、電梯華廈、老公寓…挑出買方最容易忽略、賣方最容易作假的細節。

★Sway傾囊相授：為什麼下午三點和晚上八點是看屋好時段？該不該跟屋主見面談？房屋底價怎麼抓？殺價要從幾成開始殺？如何挑選不騙人的仲介？屋況好壞和社區品質怎麼觀察？

【隨書附錄】：1. Sway教你挑好宅：中古屋、透天厝看屋導覽彩色圖解

2. 看屋一定要帶的隨身小工具清單

3.《黑心建商的告白》升級版：破解建商話術的三堂課

【關於黑心投資屋的事實】

◎事實1：專業的投資客會加價五成來賣

買中古屋或新成屋想議價，搞清楚進貨成本是第一步，專業的投資客會加價五成來賣，你以為打七折買得漂亮，人家投資客還是暴利賺！

◎事實2：投資客的出神入化、「點鬼屋成金」裝潢術

一、米白色油漆製造溫馨感，劣質品用噴槍隨便噴（有沒有毒不知道）；

二、薄夾板超好用，一遮壁癌、二擋裂縫、三還可掩飾海砂屋；

三、不敲不清，地上直接鋪拋光石英磚；至於衛浴、廚房？一定是「簡單搞搞、大方呈現」。

◎事實3：一戶天價，整條街都是天價了

台灣天價成交不犯法，一戶天價，整條街都是天價了！天價成交後，連估價也變成天價，手上的房屋又可找銀行貸出天價款，套出來的現金又可以再次周轉炒房。

◎事實4: 副都心商業地標售，九成以上是投資客出的標單

新莊副都心的住宅土地與商業土地標售，有九成以上都是投資客出的標單！買地養地炒地，熟悉遊戲規則的黑心投資客比黑心建商更狠、更會炒新聞！

◎事實5：透天厝變大廈，就連套房也是違建

一棟透天厝，屋主先蓋好五層樓，取得使用執照後再加蓋，最後再無中生有的變出電梯一座，當場變成十一層樓高的雄偉大樓，傑克，這真是太神奇了！不相信？請走一趟竹科附近的金山街，一萬戶套房有一半是違建！

◎事實6：假合約書、假過戶證明，也能高價格來「成交」

「投客仲介」會自己先高價假成交一間格局爛的房屋，主要是製造假合約書，或是假的過戶證明，反正一年內的交易多半課不到土地增值稅，再將想賣的房屋，以更高價格來「真成交」。

◎事實7：菜籃族、自住戶，你就是投資客倒貨的對象

菜籃族、想買一、兩戶房屋自住或投資的小咖投資者，通通是投資客倒貨的對象。

Sway

請繼續幫我這個忙，別猜我是誰，如果你還想再看下去，別讓我被黑心建商、投資客抓去灌水泥、丟到太平洋，因為我老擋人財路。

還是透露一下，免得讓人認為我不學無術。大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業至今，做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業，也考了張不動產經紀人執照。網路起飛時，躬逢其盛，與友人合組不動產網站，後逐漸擴大成台灣最大、流量最高的「智邦不動產」討論社群。

值得一提的，曾被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪，也曾被疑似黑心建商、黑心投資客放話說要廢了網站、走不出大門，所幸目前仍可在不動產相關領域繼續發揮，提供廣大網友、讀者關於房地產的資訊。

大學畢業於不動產相關科系

擁有不動產經紀人的證照

‧ 曾經任職於建設公司、代銷公司、地產仲介公司

‧ 與友人合創「智邦不動產」，此討論社群成為台灣最火紅的房地產網路討論區之一。

‧ 著有《黑心建商的告白》（推守文化出版），金石堂年度企管榜第一名、博客來年度財經榜第二名、誠品年度財經榜第二名。

我，想讓你買到六十分的好宅！

革命尚未成功，同志仍須努力。

這次掀開的，是黑心投資客的那個潘朵拉盒子，以及針對中古屋的所有麻煩。

當《黑心建商的告白》在網路上廣為流傳時，我知道，那是一種民怨的表現；而《黑心投資客炒房告白》無法在網路上廣為流傳，我知道，那是一種恐懼感，恐懼這幾年來因炒房而大賺的美夢，可能因此消失；恐懼因為我寫得太過露骨，而讓想要一次大賺的富翁人生，可能因此破滅。

你可能早就買了房子，所以，你只關心房價會不會跌，可是，有更多的人還沒買，而我更擔心的，是你兒子、你孫子以後絕對買不起房子！或者，你拿出老本讓他們買，卻最後買到一間黑心房屋！所以，我還是要寫，把買屋的所有問題一網打盡，寫出投資客的黑心手段，讓你知道，其實，房地產世界，並沒有你想像中那樣美好，建商是黑的，投資客更是黑到發亮。

關於房價，這回把預售屋以及中古屋的殺價方法，一次奉上。《黑心建商的告白》沒寫到的、讓代銷跟建商小喘一口氣的，這次毫不留情了，而中古屋也是，我這次狠心的把看似美美的中古屋畫面，一次撕開。

對我來說，「黑心系列」已經踏上了不歸路，從此，不只建築業界，現在連房仲等所有的業界，都會更加「不酥胡」了。我只能在這裡說，如果房地產業界因此而去蕪存菁，多一點清流，這不是更美好的世界嗎？你們別忘記，在廣告裡聲稱的那些美好，在公司章程立下的那些誓言，是該一一實現的。

也許你曾經發出抱怨：「看過書之前，有點不太敢買，看過書之後，就一定不敢買房子。」但，黑心世界如此的深奧，在我聽過多少買家被騙的真實故事之後，深深發覺，想要好好住一間房屋，實在不能再靠你的直覺來買了，我必須把我該知道的事情，一一告訴你，讓你做好所有的準備跟功課後，讓你盡量買到「六十分以上」的房屋。

別以為我的家人或是朋友，因為我的存在而都買了好房屋，一個親戚，就在出版前的一個月，興沖沖買下一戶投資客的房屋，等到清醒一點的時候才發現，原來，那間房裡的所有對外窗，全部面向「天井」，自然採光跟景觀，完全是「一線天」！先前看屋時，投資客利用所有技巧，有美麗絕倫的燈光與窗簾，加上宛如夢境般的裝飾品，製造出成家美夢，而這位親戚，還聲稱，已經把《黑心建商的告白》看得滾瓜爛熟。

更別說，他的買價，早就被投資客賺上五成，裝潢，也用了黑心建材。

希望，你能夠透過我的書，來了解這個房地產世界。謝謝你曾經低調的支持我，沒幫我起底、人肉搜索，革命尚未成功，我，還有故事還沒寫完，同樣的，當我沉到太平洋，或是被兩顆子彈的時候，少了個「賤嘴」說說真相，豈不可惜？

莊孟翰(淡江大學產業經濟系教授)、張金鶚(政治大學地政系特聘教授) 、謝天仁(論衡國際法律事務所所長)聯手推薦

【推薦序】

不只實用，更加全面 淡江大學產業經濟系教授-莊孟翰

作者前一本《黑心建商的告白》，告訴讀者關於預售屋、新成屋的購買知識，用詞戲而不謔，深度有餘，而這一本《黑心投資客炒房告白》，則是將購屋知識延伸到中古屋族群，以同樣順暢的語法，讓人自然而然的閱讀，不艱深、不含蓄，將房地產的購屋資訊完整化，縱使你不需要買屋，也可當作小說來看。

雖目前房價仍高漲，作者揭露投資客炒房的黑暗面，目的是要消費者購屋時，有充分的資訊可以看清市場狀況，避免在全球資產泡沫的疑慮中，人云亦云、輕率投資而導致無謂損失，亦得以合理的價格選購一戶安身立命的安樂窩。

另外，本書所提供的殺價方法、看屋方法等技巧也同樣相當實用。年輕人努力工作，無非是為了要建立一個美滿的家園，相信閱讀過本書之後，購屋就相對變得更加容易。