黑心投資客炒房告白:搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課
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目錄

PartI 黑心投資客的17招炒房密技

1 全民公敵‧無所不在:不要買到讓你吐血的黑心投資屋

2 富爸爸之有錢人的大陰謀︰中古屋獲利五成開價法

3 投資客的黑心裝潢術(上):老公寓、華廈的拉皮遮瑕法

4 投資客的黑心裝潢術(中):豪宅專屬「重裝修山寨法」

5 投資客的黑心裝潢術(下):男女大不同之「性別裝修法」

6 這些事等投資客來教,學費很貴!(上):假自住、假租約騙到高房價

7 這些事等投資客來教,學費很貴!(下):大咖找仲介,小咖募學徒

8 投資客的房地產致富全書(上):我愛上流搞豪宅

9 投資客的房地產致富全書(中):結盟建商,預售屋掃貨賺翻天

10投資客的房地產致富全書(下):租金、房價兩頭賺的店面投資學

11投資客的總裁人生(上):看緊你的斡旋金,少碰「投客房仲」!

12投資客的總裁人生(下):標地養地,我就是建商!

13里長伯仔是貴人:培養眼線,第一手搶進便宜屋

14「都更」煉金術:「天價」滿天飛,老公寓變期貨

15阿公阿嬤請你們也保重:投資客收購釘子戶賤招大公開

16Google時代一定要查到底的變身術:你確定沒買到違建或凶宅?

17媽媽桑的思考帽:你聽都沒聽過的另類投資客

PartII Sway教你買屋談判術

1 海鮮店理論:和房仲過招,主動出擊才有好物件

2 選地段,看「娘家」:別讓仲介幫你挑地點

3 中古大樓:從外到內,八個重點

4 中古公寓:由下而上,六個細節

5 透天別墅:精打細算,四大要件

6 終極殺價指南(一):預售屋,打心理戰

7 終極殺價指南(二):中古屋,多管齊下好議價

附錄1 看屋一定要帶的隨身小工具

附錄2 Sway教你挑好宅:中古屋、透天厝看屋導覽彩色圖解

【番外篇】《黑心建商的告白》升級版:破解建商話術的三堂課

1 防震不防裂,黑心制震大樓裂、裂、裂!

2 沒有一百分的建商,只有六十分的建商!

3 再破解!「反反制」黑心建商話術

試閱內容

◆投資客教你的黑心裝潢術(一)

輕裝修遮瑕法:黑心天花板、石英磚和油漆怎麼搞

以買賣房屋為樂趣、賺大錢為任務的投資客,賣掉房屋賺一筆,跟同行比賺的多,才是他們活下去的動力,你要想想,投資客的朋友都是投資客,誰想要被說:「那個小明啊,賣掉一戶房子只賺了一百萬元,真遜!」這種話要是傳了出去,豈不讓投資客江湖大哥們笑話,我看他從此要退出投資客的行列了。

前面第一章開宗明義就講,投資客賣屋絕對不是賺那種正常企業15%的正常獲利,他們要暴利賺,一次賺個五成,要做到這一點,「貨」進來以後,先不管如何賣,第一件事,先裝修。

投資客裝潢第一招就是入門款的『輕裝修』,把屋況噁心亂七八糟的房屋,簡單包裝。首先,漆上便宜的油漆,這招投資客從黑心建商那邊偷學過來,用這麼多年還是很好用。人家二底三度連工帶料一坪要花五百到八百元,三十坪大約花個兩~三萬元很正常。黑心的呢?就只有一度,一坪多少?沒有算坪的,算工,兩個油漆工人五千元,噴噴漆一天就完成,花費大概八千元就搞定,省下三倍錢!

上次看到一位笨的投資客上新聞,有房仲把房屋漆成藍色,就是一個經典的爛例子,那是不入流的作法,漆成藍色、墨綠色甚至黑色,誰看了也知道有問題想遮瑕疵,老練利害投資客會漆成米白色,既溫馨又美麗大方,誰買了都可以幻想省掉裝潢錢直接入住,可是那屋內的氣味真是難聞,又臭又刺鼻,沒五分鐘眼睛就會流出眼淚,刺鼻的是油漆,香的是廉價芳香劑,下次你看屋的時候,聞到又刺又香的味道,就是這類的黑心屋。

要開始講到重點了,天花板是黑心投資客裝修的奧義,很重要。有些老房屋根本沒有天花板,投資客的裝潢就一定會搞個「間接照明法」,先在水泥表面直接釘上一層薄薄的夾板,接著順著樑柱在四周繞一圈作一層木作天花板,並且在裡面藏著間接燈光,極簡風格的天花板配合「一度」的米白噴漆,燈光一開好溫馨,誰看了都會喜歡,又是個買家具就可以輕鬆入住的黑心投資屋。

這種速成天花板的功能,就是把壁癌蓋住的重要工具,你想,老房子的角落難免會漏水,住個幾十年加上地震搖來搖去,漏水油漆剝落,很正常。要修可是很花錢,修壁癌一個小角落就要花上好幾萬元,還要跟樓上樓下的鄰居吵架溝通,黑心投資客怎可能花錢修呢?釘個木板就解決啦,只要不是那種稀哩嘩啦的漏法,木板都還能撐上一段時間,所以,有漏水這樣搞,天花板裂開來了也這樣搞,遇到海砂屋油漆根本上不去,更這樣搞,天花板實在是太好用了。

薄薄的夾板好用的地方還不只用在天花板,我看過那種貼全新壁紙的房屋,每面牆敲一敲都是木板,就連鋁門窗旁的窗台、轉角,也都釘上木板再貼上壁紙,你想想,如果牆壁沒問題,屋主真要用壁紙裝潢,直接貼就好了,釘夾板還要多花錢,這招擺明就是要遮狀況嚴重且無所不在的壁癌。

天花板和牆壁都解決了,地板也會重新鋪上拋光石英磚,拋光石英轉怎樣搞?照理說,應該是把舊的地磚通通挖起來,接著打掉一層結構水泥面,然後才是濕式施工法或乾式施工法,鋪砂、上黏著劑、放地磚、量水平等等,光是地板敲除就要花個幾萬元,也要花上好幾天的時間,黑心屋呢,不用!管他本來是啥死人骨頭磚,用地鑽畫出刻痕就算有一點良心了,直接鋪了唄,也不量水平,黑心建商會用的他都會用,大陸地磚是他們的最愛,國產連工帶料一坪大約三千至五千元,黑心的只要一坪二千元,這又省了一半。

黑心鋪法最大的好處,除了省錢,也快速,良心的要花一天敲除,三五天慢慢鋪,黑心的只要一天就大功告成。可是,你放了桌子會不平,再來個地震或是熱脹冷縮,地板就會裂開,下面搞不好就埋著噁心的菸蒂、用過的衛生紙、工人亂丟的手套。不信?下次去看這種房屋的時候,帶一顆鋼珠就知道了,跟水往低處流的道理一樣,往地上一放就開始往低的方向滾。

◆投資客教你的黑心裝潢術(二)

輕裝修遮瑕法:水管、電線、廚房,無處不黑心

一般居家裝潢廁所非常重要,做不好以後漏水可是非常麻煩,不過黑心投資客同樣秉持著簡單搞搞、大方呈現的精神。老房屋內可能是馬賽克磁磚、地板,換!看起來就是會漏水的噁心馬桶,換!換成山寨版的馬桶。窗戶,換!用看起來很像氣密窗的便宜鋁門窗。可是,最重要的管線,比如電線都沒換,要多老有多老,水管也可能本來就漏水,當然繼續給他漏,反正看起來乾乾淨淨就好。

這裡必須要告訴各位一個Knowhow,有去過五星級旅館的請舉手!好,通通舉手,黑心屋就是搞成那個德行,有玻璃的淋浴拉門,有大片的高級壁磚,有石材檯面的洗手台,好的,那個便宜的淋浴拉門,用了很爛的強化玻璃,長時間的忽冷忽熱,會因為熱脹冷縮而有自爆的危險;那個有石材檯面的洗手台,過了半年水龍頭就卡住了,因為用的是大陸來的山寨水龍頭;洗手台下方一定有個收納櫃,看起來真的又實用又夢幻,結果,不用半年就開始漏水,那個櫃子根本不防潮,馬上發霉加上膨脹變型;做浴室一定會用到的矽利康,黑心投資客才不會給你花大錢用具抗霉防潮的,日子一久一定長斑,你用什麼強力清潔劑都刷不掉;天花板本來應該用防霉的,不過黑心屋頂多用爛木板加上油漆,幾個月後又是發霉膨脹;馬桶,好啦,山寨版的你本來就知道,每次使用都會黏東西。

廚房呢?自然是黑心工廠的沒牌貨,配上人造石檯面,看來一樣閃亮亮,但問題在於那個櫃子跟抽油煙機。廚櫃必須表面防油汙,裡面防潮,才不會用了一年就木板膨脹裂開,整個檯面變型,所以稍有品牌的廚具大約三公尺就要五萬到十萬元,但是黑心貨用的不是廚具的櫃體,而是一般的密集板櫃子,沒有防水,沒有防蟑螂,你洗好的鍋碗瓢盆若不乾燥就收入櫃子,櫃內馬上發霉,而水槽旁邊的矽利康,也不會用防霉型,一定只是普通的,你洗碗後不擦乾,半年就有霉斑,用啥去霉劑都沒用。

抽油煙機有啥問題嗎?看起來好好的阿,也可以開,問題是,你看房子會爬到天花板,看油煙的管子有沒有接出去嗎?運氣好的房子可能廚房旁邊就是陽台,頂多陽台有油煙味,運氣不好的,你的廚房天花板即將是最好的集油器,你可能會覺得抽油煙機不夠力,這年頭,小家庭並不經常開伙,等到你媽媽幫你坐月子、你婆婆幫你帶小孩,才會發現,這已經過了好幾年啦。

最重要的電線,當作壓軸好戲。誰看房屋,會數一數插座有多少?可能比較精明的人,會留意床邊啦、電視牆等地方,有沒有足夠的插座,宅一點的男人,可能只會看有沒有網路線跟電視線,可是,誰會打開那個「不裂加」總開關?有誰會帶個電表去看房子,測試一下哪個插座有沒有電?沒有。

所以黑心投資屋,他的插座是假的,他的電線沒有重拉,有增加插座的,只是從這個插座多拉一條線到那個插座。標準作業方式,是在牆壁裡面埋絕緣塑膠管,然後從總開關先作一個開關,再拉有經過國家標準檢驗局驗過的電線,拉到你的房間、你的客廳、你的廁所,這樣萬一電線中間斷了,還有機會補救。黑心的呢,只是從附近的插座,拉一條阿沙布魯品牌的電線,接到新的插座,運氣好有電,運氣不好電線斷了,自然就沒電,這還事小,萬一電壓不穩產生火花,可是會有火災的危險。

還有一個問題,因為黑心投資屋沒有重拉電線,沒有增加開關以及容量,當你在用電鍋、用微波爐的時候,如果,再來個果汁機,可能廚房的電量就會爆量,而且,萬一這條電線經過你的房間,誰去開個吹風機,一定馬上爆量而跳電。會跳電還算好的,起碼代表你的變壓器還有用,萬一燒起來?當你洗完澡之後,準備插上刮鬍刀或是吹個頭髮,空氣瀰漫著濕氣,接著,漏電?

這就是黑心投資客裝修的奧義!把原本噁心的房子,搞得乾乾淨淨的,管他曾經噴過血,壁癌嚴重到像下雪,油漆一塗,全部乾淨明亮又大方。至於這個乾淨可以撐多久,隨便啦。

所以你還以為買到夢想家,只要買一點傢俱就可以輕鬆入住投資客的房子?沒這麼容易!一般人看房屋只有一、兩個小時,誰會在一天看了五間房屋後,還會仔細一間間的用力看呢?牆面有沒有平整?不知道,也許油漆裡面還鑲著壁紙屑,馬桶不太通,或是用個兩次按鈕就壞了,好看的水龍頭,打開來水跟小便一樣涓涓細流呢。

商品簡介

《黑心建商的告白》狂賣10萬本,《黑心投資客炒房告白》2011年震撼登場!

台灣房市一年成交幾十萬戶,有70%都是中古屋。

在這個投資客橫行的年代,一不小心就會變成冤大頭!

--從選點到殺價,一定要懂的老公寓、中古屋、透天厝坑錢陷阱--

你知道,投資屋是加價五成再出售嗎?

你能識破投資客「黑心裝潢術」嗎?

人人都想買到「屋主正好欠錢所以價格低」、因為「保養好所以屋況美」、不漏水沒壁癌、還要誠信交易的好房子,別傻了,哪有這麼多「正好」!事實是,當買方,注定得跟投資客鬥法,除非你去廟裡拜,否則就乖乖做功課吧!

多花冤枉錢事小、買到黑心拉皮屋事大,更慘的是買到違建或兇宅還不自知!《黑心投資客炒房告白》公開投資客黑心伎倆的17堂課,教你要如何降低風險、掌握議價空間。

★看仔細─拉皮裝潢術、新聞炒作法、高低價差法、房仲聯賣法、假合約假成交…黑心投資客的慣用伎倆全曝光!

★請小心─Sway 教你買屋與議價,中古大樓、電梯華廈、老公寓…挑出買方最容易忽略、賣方最容易作假的細節。

★Sway傾囊相授:為什麼下午三點和晚上八點是看屋好時段?該不該跟屋主見面談?房屋底價怎麼抓?殺價要從幾成開始殺?如何挑選不騙人的仲介?屋況好壞和社區品質怎麼觀察?

【隨書附錄】:1. Sway教你挑好宅:中古屋、透天厝看屋導覽彩色圖解

2. 看屋一定要帶的隨身小工具清單

3.《黑心建商的告白》升級版:破解建商話術的三堂課

【關於黑心投資屋的事實】

◎事實1:專業的投資客會加價五成來賣

買中古屋或新成屋想議價,搞清楚進貨成本是第一步,專業的投資客會加價五成來賣,你以為打七折買得漂亮,人家投資客還是暴利賺!

◎事實2:投資客的出神入化、「點鬼屋成金」裝潢術

一、米白色油漆製造溫馨感,劣質品用噴槍隨便噴(有沒有毒不知道);

二、薄夾板超好用,一遮壁癌、二擋裂縫、三還可掩飾海砂屋;

三、不敲不清,地上直接鋪拋光石英磚;至於衛浴、廚房?一定是「簡單搞搞、大方呈現」。

◎事實3:一戶天價,整條街都是天價了

台灣天價成交不犯法,一戶天價,整條街都是天價了!天價成交後,連估價也變成天價,手上的房屋又可找銀行貸出天價款,套出來的現金又可以再次周轉炒房。

◎事實4: 副都心商業地標售,九成以上是投資客出的標單

新莊副都心的住宅土地與商業土地標售,有九成以上都是投資客出的標單!買地養地炒地,熟悉遊戲規則的黑心投資客比黑心建商更狠、更會炒新聞!

◎事實5:透天厝變大廈,就連套房也是違建

一棟透天厝,屋主先蓋好五層樓,取得使用執照後再加蓋,最後再無中生有的變出電梯一座,當場變成十一層樓高的雄偉大樓,傑克,這真是太神奇了!不相信?請走一趟竹科附近的金山街,一萬戶套房有一半是違建!

◎事實6:假合約書、假過戶證明,也能高價格來「成交」

「投客仲介」會自己先高價假成交一間格局爛的房屋,主要是製造假合約書,或是假的過戶證明,反正一年內的交易多半課不到土地增值稅,再將想賣的房屋,以更高價格來「真成交」。

◎事實7:菜籃族、自住戶,你就是投資客倒貨的對象

菜籃族、想買一、兩戶房屋自住或投資的小咖投資者,通通是投資客倒貨的對象。

作者簡介

Sway

請繼續幫我這個忙,別猜我是誰,如果你還想再看下去,別讓我被黑心建商、投資客抓去灌水泥、丟到太平洋,因為我老擋人財路。

還是透露一下,免得讓人認為我不學無術。大學畢業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,也考了張不動產經紀人執照。網路起飛時,躬逢其盛,與友人合組不動產網站,後逐漸擴大成台灣最大、流量最高的「智邦不動產」討論社群。

值得一提的,曾被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪,也曾被疑似黑心建商、黑心投資客放話說要廢了網站、走不出大門,所幸目前仍可在不動產相關領域繼續發揮,提供廣大網友、讀者關於房地產的資訊。

大學畢業於不動產相關科系

擁有不動產經紀人的證照

‧ 曾經任職於建設公司、代銷公司、地產仲介公司

‧ 與友人合創「智邦不動產」,此討論社群成為台灣最火紅的房地產網路討論區之一。

‧ 著有《黑心建商的告白》(推守文化出版),金石堂年度企管榜第一名、博客來年度財經榜第二名、誠品年度財經榜第二名。

作者自序

我,想讓你買到六十分的好宅!

革命尚未成功,同志仍須努力。

這次掀開的,是黑心投資客的那個潘朵拉盒子,以及針對中古屋的所有麻煩。

當《黑心建商的告白》在網路上廣為流傳時,我知道,那是一種民怨的表現;而《黑心投資客炒房告白》無法在網路上廣為流傳,我知道,那是一種恐懼感,恐懼這幾年來因炒房而大賺的美夢,可能因此消失;恐懼因為我寫得太過露骨,而讓想要一次大賺的富翁人生,可能因此破滅。

你可能早就買了房子,所以,你只關心房價會不會跌,可是,有更多的人還沒買,而我更擔心的,是你兒子、你孫子以後絕對買不起房子!或者,你拿出老本讓他們買,卻最後買到一間黑心房屋!所以,我還是要寫,把買屋的所有問題一網打盡,寫出投資客的黑心手段,讓你知道,其實,房地產世界,並沒有你想像中那樣美好,建商是黑的,投資客更是黑到發亮。

關於房價,這回把預售屋以及中古屋的殺價方法,一次奉上。《黑心建商的告白》沒寫到的、讓代銷跟建商小喘一口氣的,這次毫不留情了,而中古屋也是,我這次狠心的把看似美美的中古屋畫面,一次撕開。

對我來說,「黑心系列」已經踏上了不歸路,從此,不只建築業界,現在連房仲等所有的業界,都會更加「不酥胡」了。我只能在這裡說,如果房地產業界因此而去蕪存菁,多一點清流,這不是更美好的世界嗎?你們別忘記,在廣告裡聲稱的那些美好,在公司章程立下的那些誓言,是該一一實現的。

也許你曾經發出抱怨:「看過書之前,有點不太敢買,看過書之後,就一定不敢買房子。」但,黑心世界如此的深奧,在我聽過多少買家被騙的真實故事之後,深深發覺,想要好好住一間房屋,實在不能再靠你的直覺來買了,我必須把我該知道的事情,一一告訴你,讓你做好所有的準備跟功課後,讓你盡量買到「六十分以上」的房屋。

別以為我的家人或是朋友,因為我的存在而都買了好房屋,一個親戚,就在出版前的一個月,興沖沖買下一戶投資客的房屋,等到清醒一點的時候才發現,原來,那間房裡的所有對外窗,全部面向「天井」,自然採光跟景觀,完全是「一線天」!先前看屋時,投資客利用所有技巧,有美麗絕倫的燈光與窗簾,加上宛如夢境般的裝飾品,製造出成家美夢,而這位親戚,還聲稱,已經把《黑心建商的告白》看得滾瓜爛熟。

更別說,他的買價,早就被投資客賺上五成,裝潢,也用了黑心建材。

希望,你能夠透過我的書,來了解這個房地產世界。謝謝你曾經低調的支持我,沒幫我起底、人肉搜索,革命尚未成功,我,還有故事還沒寫完,同樣的,當我沉到太平洋,或是被兩顆子彈的時候,少了個「賤嘴」說說真相,豈不可惜?

名人推薦

莊孟翰(淡江大學產業經濟系教授)、張金鶚(政治大學地政系特聘教授) 、謝天仁(論衡國際法律事務所所長)聯手推薦

【推薦序】

不只實用,更加全面 淡江大學產業經濟系教授-莊孟翰

作者前一本《黑心建商的告白》,告訴讀者關於預售屋、新成屋的購買知識,用詞戲而不謔,深度有餘,而這一本《黑心投資客炒房告白》,則是將購屋知識延伸到中古屋族群,以同樣順暢的語法,讓人自然而然的閱讀,不艱深、不含蓄,將房地產的購屋資訊完整化,縱使你不需要買屋,也可當作小說來看。

雖目前房價仍高漲,作者揭露投資客炒房的黑暗面,目的是要消費者購屋時,有充分的資訊可以看清市場狀況,避免在全球資產泡沫的疑慮中,人云亦云、輕率投資而導致無謂損失,亦得以合理的價格選購一戶安身立命的安樂窩。

另外,本書所提供的殺價方法、看屋方法等技巧也同樣相當實用。年輕人努力工作,無非是為了要建立一個美滿的家園,相信閱讀過本書之後,購屋就相對變得更加容易。

黑心投資客炒房告白:搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課
作者:Sway
出版社:推守文化創意股份有限公司
出版日期:2011-01-05
ISBN:9866570444
定價:250元
特價:88折  220
其他版本:二手書 53 折, 133 元起